W czasie dyżurów pomocy prawnej częstokroć przychodzą zrozpaczeni rodzice, których dzieci pozostały w mieszkaniu ich rodziców, aby opiekować się dziadkami. Naturalnym następstwem tego powinno być dziedziczenie najmu mieszkania po dziadkach, niestety po śmierci najemcy członkowie jego rodziny otrzymują nakaz opuszczenia lokalu. Zniesiony został ustawowy zapis, że opiekun może ubiegać się o prawo najmu po osobie o którą wiele lat się troszczył. Oto typowy przykład zapytania w opisanej sytuacji.

Przed kilkoma miesiącami zmarła moja mama. Mama mieszkała w lokalu komunalnym  ponad 50 lat. Kilka lat temu  wyprowadziłam się do drugiego męża, a  w mieszkaniu pozostał mój syn z pierwszego małżeństwa. Moja mama do końca swojego życia pozostawała pod troskliwą opieką wnuka. Teraz dowiedziałam się, że mój syn nie ma prawa do lokalu, chociaż był w nim od daty  swojego urodzenia zameldowany, bo prawo takowe  przysługuje dziecku najemcy, a nie wnukowi. Uważam że takie uregulowanie prawne jest bardzo niesprawiedliwe, bo dlaczego członek rodziny najemcy – wnuk ma być objęty eksmisją.

Art. 691   kodeksu cywilnego zawiera listę osób, które w razie śmierci najemcy wstępują z mocy prawa w stosunek najmu –żona, dzieci, konkubina oraz osoby, którym najemca płacił alimenty jeżeli stale zamieszkiwały one  z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Zameldowanie danej osoby w lokalu nie przesądza o prawie do lokalu, chodzi tu o stan faktyczny, a nie prawny wynikający z  treści decyzji administracyjnej o zameldowaniu. Innymi słowy sam fakt zameldowania nie wystarczy, jeżeli dana osoba faktycznie nie zamieszkiwała z najemcą ( S.N. II CKN 910/97 Lex Polonica nr 393817).

Wnuk nie należy do osób uprawnionych z mocy ustawy do dziedziczenia prawa do lokalu komunalnego, nawet wtedy, gdy łączyła go z najemcą wieź gospodarcza i uczuciowa ( uchwała S.N. z dnia 21.05.2002 III CZP 26/02).

Tak więc wnuk najemcy nie ma szans na wygranie ewentualnego procesu sądowego z gminą o wstąpienie w stosunek najmu.

Sprawa nie jest jednak całkowicie beznadziejna.

Na przykład w  mieście Kaliszu  obowiązuje uchwała nr XV/198.2004 Rady Miejskiej podjęta w dniu 5.02.2004 r. Paragraf 33 ust. 1 tego aktu stanowi, że Wynajmujący może zawrzeć umowę najmu lokalu z osobami  nie objętymi wykazem z art. 691 k.c., jeżeli były zameldowane  one w tym lokalu i zamieszkiwały wspólnie z najemcą  przez okres co najmniej 10 lat. Zatem wnuk najemczyni może ubiegać się o prawo do lokalu. Decyzję w sprawie przyznania prawa najmu gmina  podejmie po  wnikliwej kontroli prawdziwości faktów podanych przez wnioskodawcę.

Podobne uchwały obowiązują na terenie miast w całym kraju np.  w Warszawie uchwała Rady Miasta Warszawy nr XLIII 1022/2004 z dnia 2.12.2004 r.  we Wrocławiu uchwała nr L/1744/02 z dnia 4.02.2002 r. Teksty uchwał łatwo pozyskać ze stron internetowych poszczególnych miejskich urzędów.

Lokator nie posiada możliwości wytoczenia procesu o nakazanie gminie zawarcia umowy najmu  przed sądem powszechnym ( uchwała S.N.  z dnia 25.06.2008 r. III CZP  37/2008). Innymi słowy kandydat na najemcę nie może skierować do sądu pozwu o to by na podstawie uchwały samorządowej gmina zawarła z nim umowę najmu, nawet  wówczas gdy spełnił on wszelkie warunki określone  w tej uchwale. 

Istnieje jednak możliwość uzyskanie korzystnego dla lokatora skutku na drodze administracyjnoprawnej,  w trybie art. 101 ust. 1 ustawy  o samorządzie gminnym – wezwanie do usunięcia naruszenia prawa ( wyrok N.S.A. z dnia 19.04.2010 r. OSK 421/2010)